Дом у подножия пирамиды

На вопросы корреспондента “РГ” ответил начальник управления по экономической безопасности города Москвы Александр Борисович Корсак.РГ. Александр Борисович, в последнее время участились случаи обращений москвичей пострадавших от недобросовестных застройщиков. Люди заплатили за строительство новой квартиры, а в результате остались без жилья и без денег. Что случилось? Почему у нас снова оказались возможными по сути “пирамиды” вроде “МММ”, но теперь уже строительные?А.Б. Дело в том, что одной из острых проблем сегодня по-прежнему остается решение квартирного вопроса. В советский период была создана развитая система здравоохранения, образования, успешно решались другие вопросы в социальной сфере. Однако жилищная проблема не была решена, поэтому сейчас любые предложения в этой сфере вызывают у людей повышенный интерес. К тому же у населения появились возможности для инвестирования в собственное жилье. А значительные масштабы мошенничества объясняются прежде всего правовой неурегулированностью отношений между инвесторами-застройщиками и гражданами-соинвесторами, правовой безграмотностью вкладчиков, а также отсутствием возможности у граждан получить информацию о строительных фирмах. Кроме того, нет механизма контроля со стороны государственных органов. А ведь все это подрывает и политическую стабильность общества.

РГ. Почему?А.Б. Потому что основа общества – это средний класс, и именно он вкладывает деньги в строительство. Эти люди копят на квартиру годами, берут кредиты в банке, а потом остаются ни с чем. Это подрывает доверие к власти, способствует росту социальной напряженности, наносит значительный моральный и материальный ущерб гражданам.

РГ. А какие схемы обмана дольщиков действуют на столичном рынке строительства жилья?А.Б. Есть две категории мошенников. Одни фирмы создают видимость того, что они инвесторы. Завлекают людей, показывая возможным соинвесторам якобы строящиеся ими дома, а собрав нужную сумму, попросту исчезают – и ищи ветра в поле. Это мошенничество в чистом виде, то есть ст. 159 Уголовного кодекса. Но такие случаи единичны. Более распространенное явление сегодня – это реальные участники строительного бизнеса, которые формально остаются в рамках закона, и предъявить им обвинения очень сложно.

РГ. Что же они делают?А.Б. Привлекают в качестве соинвесторов граждан по очень простой схеме: компания получает право на строительство дома и заключает с соинвесторами договора, в которых не указаны ни сроки завершения строительства, не предусмотрена никакая ответственность компании за нарушение условий договора. Таким образом, фирмы аккумулируют огромные денежные средства вкладчиков, “прокручивают” их и получают огромные прибыли. А вкладчику в лучшем случае через некоторое время возвращают деньги, только без учета инфляции. Кроме того, иногда в договорах не указываются даже нормативно-распорядительные документы, а ведь любое строительство в столице осуществляется на основании двух документов, имеющие соответствующие реквизиты: постановления правительства Москвы и инвестиционного контракта по каждому конкретному адресу, с указанием фирмы-инвестора.

РГ. Александр Борисович, каков, по Вашим оценкам, масштаб явления? Я знаю, что только в Московской области в этом году количество“кинутых” не меньше 20 тысяч. Cколько их, обманутых вкладчиков, в Москве и Подмосковье по Вашим данным?А.Б. Я думаю, что на этот вопрос пока никто не ответит. Мы можем говорить только о тех обращениях, которые поступают к нам. Но их немало. В этом году, только на телефон нашей горячей поступило 148 таких звонков, причем 40-45 процентов – от жителей Московской области.

РГ. Неужели нет вообще никаких способов борьбы с” квартирными” аферистами?А.Б. Теперь есть. Полностью мошенничество истребить невозможно, но речь ведь идет о масштабах проблемы. В конце прошлого года был принят федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”. Он создает правовую основу для защиты интересов граждан от действий финансовых пирамид, а также от недобросовестных инвесторов.

РГ. Но ведь многие компании не боятся его. Они говорят, что этот закон их не коснется, потому что у них есть проекты, разрешение на строительство которых они получили раньше, чем он был принят. А закон распространяется только на правоотношения, которые возникли после его вступления в силу, то есть после 1 апреля 2005 года, и на те объекты, разрешение на строительство которых было получено после этой даты. Что делать-то? К кому обращаться обманутым вкладчикам? А.Б. Действительно, закон не имеет обратной силы. И практически все случаи, о которых мы говорили, имели место быть как раз до принятия этого закона. Так что наша основная задача - с учетом имеющихся возможностей помочь гражданам, оказавшимся в таком положении. А обманутым соинвесторам нужно обращаться в суд, потому что отношения между застройщиком и соинвестором – это гражданско-правовые отношения.

РГ. Да, известно, что иски в суды дольщики выигрывают, но денег вернуть не могут, если, скажем, на счетах фирмы дырка от бублика. Показателен недавний скандал с фирмой “Стройметресурс”, которая возводит дома в 20 городах Московской области. Стройка стоит уже больше года, руководство фирмы объясняет это прошлогодним банковским кризисом. Выигравшим иски в суде пайщикам, которые захотели вернуть свои деньги, компания, по словам пострадавших, уже должна около 40 миллионов долларов, но на ее счетах ничего нет. Что делать в этой ситуации?А.Б. Этим людям можно посочувствовать. К сожалению, не во всех случаях можно помочь. Но бороться надо. По обращениям поступившим в управление удалось вернуть деньги в 27 случаях, более 30 млн. руб.

РГ. Александр Борисович, я знаю, что Вы в записке мэру вносили ряд конкретных предложений в дополнение к закону. Что именно Вы предлагаете для защиты граждан?А.Б. Да, это так, ведь закон определяет лишь принципы, общие границы, а необходимы также механизмы его реализации. Поэтому было предложено разработать конкретные меры, направленные на защиту прав соинвесторов и механизм ответственности инвесторов в случае невыполнения своих обязательств. В частности, ввести единую типовую форму договора соинвестирования с обязательным указанием постановления правительства Москвы, на основе которого выделяется земельный участок под строительство жилья, а так же реквизиты инвестиционного контракта, заключенного между инвестором и городом. В договоре необходимо указывать сроки его реализации, ответственность застройщика в случае невыполнения им обязательств и другие условия. Законом предусмотрено заключение такого договора с определенными требованиями, но типовой формы он не прикладывает. А мы, исходя из московской практики, хотим его предложить. Предлагается также сделать обязательной регистрацию договоров долевого участия в строительстве, рассмотреть вопрос о создании некоммерческой ассоциации застройщиков, в учредительных документах которой будет предусмотрена дополнительная ответственность ассоциации перед гражданами по обязательствам ее членов – строительных организаций. Мэр поддержал наши предложения. Также он дал поручение создать в ГУВД г.Москвы специальную следственно-оперативную группу для выявление и пресечение деятельности «финансовых пирамид» в строительстве. Кроме того, поступившие в Правительство Москвы материалы по этому вопросу были направлены в прокуратуру города для их рассмотрения и принятия мер в соответствии с законом.

РГ. Типовой договор будет обязательным для всех фирм?А.Б. Нет, это будет только рекомендацией.

РГ. Но тогда фирмы могут отказаться от его использованияА.Б. Да, могут. Но сразу возникает вопрос: вам предлагается типовой договор, а вы противитесь, чем же он вас так не устраивает? Это своеобразный экспресс-анализ фирмы.

РГ. Как Вы думаете, поможет ли создаваемый “Реестр деловой репутации партнеров Правительства Москвы” ориентироваться москвичам в море строительных фирм и отличать честных застройщиков от нечестных?А.Б. Конечно. К нам поступает очень много обращений от людей, которые хотят узнать, можно ли доверять той или иной фирме. В Реестре будет накапливаться объективная информация о деятельности организаций: сколько лет она существует на рынке, если это строительная организация то, что и где строила, всегда ли выполняла обязательства. Сначала он будет доступен только органам исполнительной власти, но планируется, что в будущем данные этой базы будут доступны и всем гражданам.

РГ. А вот я слышала: некоторые юристы высказывались, будто Реестр нарушает антимонопольные правила: одних клеймит, а других, наоборот, возвышает. Есть ли нарушения в рамках антимонопольного законодательства?А.Б. Это никакие ни “черные” и ни «белые» списки. Речь в Реестре пойдет не о каких-то рекомендациях: вот с этим надо иметь дело, а с этим нет. Мы не будем говорить о коммерческих вопросах фирмы, ее финансово-экономическом состоянии, выплачивает она налоги или нет, а только о том, что эта структура в Москве зарегистрирована, нарушений договорных обязательств за ней нет. А вот у этой структуры из-за невыполнения обязательств земельный участок отобран и выставлен на конкурс. То есть речь будет идти только об официальной информации, которой город располагает. А выводы делайте сами.

РГ. Александр Борисович, что же должно насторожить при заключении договоров соинвестирования?А.Б. То, что сразу бросается в глаза, - когда цена на квартиру заведомо ниже, чем ее стоимость на рынке. Ну не может она стоить 450-500 долларов за кв. м, когда ее рыночная цена 1000 долларов. Чудес не бывает. Кроме того, насторожить должно, отсутствие ссылки в договоре на постановление правительства Москвы, на инвестконтракт, нежелание дать вам договор домой на изучение, отсутствие в нем точных сроков завершения строительства, ответственности фирмы в случае нарушения договорных обязательств.

РГ. Александр Борисович, давайте на прощание попробуем выработать памятку человеку, который хочет построить квартиру. Каковы будут шаги?А.Б. Во-первых, у фирмы должны быть уставные документы, где написано, когда она зарегистрирована, каким видом деятельности занимается. Обязательны распорядительные документы, на основании которых осуществляется строительство. Все эти документы открытые и вам обязаны их предоставить. Все вопросы соинвестирования должны быть письменно проговорены в договоре. Лучше всего, взяв договор обратиться за консультацией к юристу.

Документы для участия в долевом строительстве1. Документы, подтверждающие юридический статус застройщика:- устав, учредительный договор (для обществ с ограниченной ответственностью);- свидетельство о регистрации;- свидетельство о присвоении ИНН;- лицензия на строительную деятельность.2. Документы, характеризующие финансовое состояние застройщика:- отчетность по финансово-хозяйственной деятельности за текущий год;- годовая отчетность, бухгалтерский баланс за последние 3 года;- аудиторское заключение за последний год.3. Документы, относящиеся к строящемуся объекту:- распорядительный акт Правительства Москвы на строительство или реконструкцию жилищного фонда или иного объекта недвижимости;- инвестиционный контракт, заключенный с Правительством Москвы и зарегистрированный в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы;- договор аренды земельного участка, заключенный с Департаментом земельных ресурсов Правительства Москвы и зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве;- разрешение на строительство, выданное компетентными органами Правительства Москвы;- проектная документация на объект строительства;- технико-экономическое обоснование строительства;- заключение государственной экспертизы проекта.

4. Договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и гражданином – инвестором, зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве, в котором оговорен объект, подлежащий передаче гражданину, срок передачи указанного объекта, цена договора и гарантийный срок на передаваемое имущество.

Расширенная версия материала «РГ»