Главная страница - Публикации

Предупрежден - вооружен



В прошлом номере "Квартирного вопроса" мы опубликовали письмо от человека, "профессионального" мошенника рынка недвижимости, который в своем послании нам описал несколько способов получения огромного дохода от продажи (как абсолютно противозаконной, так и относительно незаконной) чужих квартир. В конце той публикации мыобещали нашим читателям рассказать о том, что думают профессионалы об этих способах и обо всей ситуации с мошенничеством на рынке в целом. Светлана Кузнецова, юрист, адвокат Московской областнойколлегии адвокатов: "К сожалению, оба описанных в письме варианта "нечестного ивполне законного", как их называет автор, "отъема" квартир вполнереальны. В сегодняшней судебной практике немало случаев, похожихна те, что описаны в письме. Если рассматривать первый вариант(когда чужая квартира незаконно продается с использованиемподдельной доверенности и выписки из Единого реестра собственниковв качестве правоустанавливающего документа. - Прим. "КВ"), томожно сказать, что подобная махинация не только жизнеспособна, нои имеет много шансов быть воплощенной в жизнь. Поддельнаядоверенность - излюбленный инструмент мошенников - сама по себедовольно надежна для них (мало кто станет с особой тщательностьюпроверять нотариуса, выдававшего эту доверенность, особенно еслиэто окажется нотариус из какого-нибудь далекого города). А всочетании с выпиской из реестра в качестве правоустанавливающегодокумента подобный вариант особенно привлекателен. Что касается второй возможности получить неплохой куш за чужуюквартиру - переселение неблагополучной семьи в более дешевое жилье- то это, как мне кажется, один из наиболее популярных способов убеспринципных частных маклеров. Строго говоря, их даже нельзяназвать мошенниками: способ тем и хорош, что он абсолютно законен.А переселение людей с заведомым ухудшением жилищных условийпреступлением не считается. Да, действительно, в обоих случаях мы наблюдаем некий парадокс:именно благодаря сегодняшним законам мошенники и придумалиоптимальные для них схемы незаконных продаж недвижимости. Но это -вовсе не вина законодательства (а сегодняшнее законодательствовполне продуманно и надежно), просто во все века находились инаходятся энергичные и инициативные (со знаком "минус") люди,знающие, как обойти тот или иной пункт даже самого совершенногозаконодательства и как его использовать себе во благо. Есть дажециничная поговорка "на то и закон, чтобы его обходить". Поскольку мало надежд на то, что такие предприимчивые люди раноили поздно переведутся, то в таких условиях очень важным шагом ксобственной безопасности является правильный выбор риэлторскогоагентства, ведь далеко не все они одинаково профессиональны инадежны (а я знаю множество довольно известных риэлторских фирм,где надежность клиентам обеспечивается явно недостаточно). Поэтомуединственной, на мой взгляд, заботой современного владельцанедвижимости должно быть не умение защититься от "акул" рынка, ноумение правильно выбрать профессионала для сопровождения любой -даже самой простой на вид - сделки. И фраза "предупрежден - значит, вооружен", так пренебрежительнообыгранная автором письма, вполне актуальна: тот, ктопредупрежден, действительно вооружен. Другое дело, что умение,да и желание пользоваться этим своим оружием, зависит только отнего самого". Виктор Мосиенко, эксперт отделения "Тургеневское" Корпорации"ИНКОМ-недвижимость": "Действительно, случаи, похожие на те, что описаны в письме,происходят. И при этом происходят гораздо чаще, чем кажется:московская недвижимость - слишком дорогой товар, и поэтому онпривлекает огромное количество жуликов, аферистов и мошенников.Понятно, что несоизмеримо выгоднее продать чужую квартиру иполучить за нее несколько десятков тысяч долларов чистого дохода,чем, скажем, жить на небольшие комиссионные, честно работая внедвижимости. Продавая по 5 - 7 квартир в год, как это делает (илизаявляет, что делает) автор письма, и получая за них по крайнеймере половину их стоимости, можно жить не только безбедно, но и сбольшим шиком. А поскольку против таких денег (если знать, как ихполучить) устоять действительно трудно, то и возникает на рынкенедвижимости огромное количество вот таких вот "тружеников". Ихизобретательность крайне велика, наглость и самоуверенностьогромны, а умение убедить оппонента в своей идеальной честностизачастую просто поражает. Эти качества позволяют таким людям нетолько с легкостью "обделывать" свои делишки, но и относиться кобманутым им гражданам с большой долей презрения (и это мыявственно увидели в письме). Что ж, это лишний раз подтверждает то, о чем уже многоговорилось и писалось: ни в коем случае нельзя пытатьсясамостоятельно проводить сделки со своей недвижимостью. И хотяавтор письма настаивает на том, что риэлтор ни за что не сможетраскусить его "гениальную" аферу, здесь он явно оценивает ситуациюне совсем адекватно. Конечно, я не могу говорить за всехмосковских риэлторов: возможно, в каких-то компаниях кто-то ивправду не сможет увидеть подвох, а, возможно, кто-то не захочетего увидеть (мол, своих проблем хватает). В конце концов, в любойпрофессии встречаются специалисты разного уровня и разного подходак своему делу. Я могу говорить лишь за ту компанию - "КорпорациюИНКОМ-недвижимость", где я работаю уже много лет. Все нашиспециалисты, даже те, кто пришел к нам недавно, просто не смогутне обратить внимание на тонкости, явственно указывающие на то, чтос квартирой может быть что-то нечисто. А в обоих описанных авторомписьма случаях подобные тонкости не могут не бросаться в глаза:сочетание доверенность - выписка из Реестра собственников, как впервом случае, просто не может не навести нас (и уж тем болеенаших юристов!) на подозрения. А что касается второго случая, товсе, что касается несовершеннолетних, рассматривается нами сособенной тщательностью: ни один наш юрист не позволит выйти насделку, если вопрос с детьми, когда-то прописанными в квартире(или бывшими в ней собственниками), не будет до конца проверен ипроанализирован с точки зрения действующего законодательства. Так что, по моему мнению, нашим гражданам не стоит боятьсяжуликов и мошенников: нет такой аферы (как бы хитро и изворотливони была она задумана), которую нельзя было бы предвидеть впроцессе подготовки сделки. Однако для того чтобы понять, что сприобретаемой квартирой имеются проблемы, необходимы знания, опыти умение ориентироваться не только на рынке, но и в жилищном игражданском законодательстве. Поэтому, наверное, не стоитполагаться на свои силы или везение. Лучше доверить приобретениеквартиры профессионалам". Татьяна Щербакова, руководитель отделения "Семеновское"Корпорации "ИНКОМ-недвижимость" "В нашей компании разработана так называемая многоступенчатаязащита клиентов. Помимо всего прочего, сюда входит тщательнаяпроверка приобретаемой недвижимости и детальный анализсопутствующих готовящейся сделке обстоятельств. И я совершенноточно знаю, что любое несоответствие закону довольно легко"вычисляется", правда, для этого необходимо быть профессионаломрынка и свободно ориентироваться во всех вопросах, сопутствующихпродаже недвижимости. Поэтому, прочитав письмо от человека,"профессионально" занимающегося обманом и наживой на чужой беде,я, честно говоря, не очень поверила в то, что он действительно такудачлив, как говорит (или он заведомо никогда не связывается сдобросовестными риэлторскими компаниями, а рассчитываетисключительно на доверчивость наших граждан). Что касается описанных в письме случаев, то эти "схемы" большихсложностей для нас не представляют. Квартиру, где когда-то былипрописаны дети, явно ухудшившие условия жизни после своегопереезда, мы просто не станем покупать ни для одного из нашихклиентов, поскольку эта сделка явно может быть оспорена в суде.Что же касается "схемы" с продажей по подложной доверенности и повыписке из Реестра собственников, то здесь немного посложнее, нотоже вполне решаемо. Вообще доверенность - один из самых больших рисков при покупкенедвижимости, и исключение случаев мошенничеств по фальшивойдоверенности - одна из ступеней защиты наших клиентов. Мыобязательно проверяем любую доверенность по всем параметрам.Проверка реквизитов доверенности (срок действия доверенности,паспортные данные доверенного лица, печать нотариуса и многоедругое) - это может сделать даже самый неопытный сотрудник. А вотдальнейшей, более сложной, проверкой занимаются юристы и опытныеэксперты. Обычно мы связываемся с доверителем и в обязательномпорядке получаем подтверждение правомочности выданной имдоверенности. Мы взяли за правило просить владельцев написать намсоответствующее заявление, и я не помню случая, чтобы люди намотказали в этом. Если у нас нет возможности подъехать к доверителю- допустим, он живет в другом городе - мы просим его прислать намзаказную телеграмму с подтверждением полномочий доверенного лица.Поскольку заказная телеграмма принимается только на основаниипаспорта, то такую телеграмму вполне можно рассматривать какофициальный документ. Необходимо заметить, что за много лет работы на рынкенедвижимости у нашей фирмы сложился немалый авторитет, поэтому кнам не приходят с доверенностями, не имеющими законной силы. Унаших клиентов нет риска совершить оспоримую сделку, что, вообщеговоря, очень легко сделать, если проводить ее без надежногосопровождения. Возвращаясь к обсуждаемому письму, добавлю еще одно: выписка изЕдиного реестра собственника, как бы надежна она ни была, никогдане являлась для нас единственным основанием считать проверкуквартиры законченной. Юридическая экспертиза любой приобретаемойнами квартиры всегда проводится во всех инстанциях, имеющих любыесведения о квартире и о ее владельце. И уж тем более выписка изреестра как единственный правоустанавливающий документ наприобретаемую квартиру (да еще в сочетании с доверенностью) будетявляться для нас сигналом для особенно тщательной проверки всехсопутствующих сделке обстоятельств". Евгений Романов, руководитель Управления вторичного рынкаКорпорации "ИНКОМ-недвижимость": "Я считаю, что у клиентов нашей компании нет никаких основанийопасаться мошенничества, действительно бытующего на сегодняшнемрынке недвижимости. Да, конечно, описанные в прочитанном мноюписьме "схемы" афер вполне реальны. И скорее всего онидействительно применяются на практике. Но наши клиенты полностьюзащищены от обманщиков и мошенников. Я даже не стану сейчас говорить о профессионализме нашихсотрудников, об уровне их подготовки, о сильном штате юристов и отом, что авторитет нашей компании настолько высок, что мошенникипредпочитают никогда с нами не связываться. Я сейчас скажу толькооб одной - и самой серьезной - ступени защиты наших клиентов. Иэто - гарантийные полисы, выдаваемые на приобретаемую квартиру. Выдавая этот документ, мы не просто гарантируем клиентамнадежность сделки (то есть невозможность ее расторжения в суде),но и готовы нести реальную финансовую ответственность за своюработу. Следует заметить, что гарантийные полисы действуютпожизненно и сумма выплаты в случае расторжения заключенной принашем содействии сделки будет равняться не только ее реальнойстоимости, но и сумме, вложенной клиентом в квартиру - стоимостиремонта, оборудования и т.д. Фактически наша компания намеренаоплачивать своим клиентам покупку точно такой же по всемхарактеристикам квартиры в интересующем клиента районе. Мыполагаем, что это вполне справедливо, ведь финансовые вложения вкупленную квартиру бывают весьма ощутимыми, и, теряя по решениюсуда квартиру, человек навсегда лишается и затраченной суммы на ееремонт. Однако, гарантируя нашу ответственность, мы соответственно иусиливаем контроль за каждой проводимой сделкой. Несмотря на то,что за последние несколько лет в истории компании не было случаеврасторжения сделок (а в целом по Москве их случается по несколькусотен в год), тем не менее мы находим способы сделать нашу работуеще более надежной и ответственной". Независимое мнение читателя. Наталья Лебедева, г. Москва. "Хочется сказать большое спасибо вашей газете от имени всех,кому вы помогли сориентироваться на рынке недвижимости. Дело втом, что благодаря вам наша семья избежала больших неприятностей.Покупая квартиру, мы чуть было не приобрели такую, которуюзаведомо можно было отсудить у нас обратно. Когда мой муж нашелэту квартиру, он, зная о том, что ее необходимо проверить передпокупкой, сходил в местное РЭУ и выяснил, кто в ней был прописан смомента ее приватизации. Казалось, что там все было чисто: первымее владельцем являлся молодой парень, неженатый и бездетный, апосле него (по-моему, по договору купли-продажи) - немолодая пара.Ни дети, ни старики никогда в этой квартире прописаны не были, даи справки из БТИ были абсолютно "чистыми", так что мы решили, чтовсе в порядке. И хорошо, что за неделю до сделки мне в руки попалинесколько номеров "Квартирного вопроса", где я прочла о том, чегоследует опасаться, занимаясь сделкой самостоятельно. Я показалаэти статьи мужу, и на семейном совете мы решили не экономить насобственной безопасности, а обратиться к риэлторам (и хотя мы обасчитали, что это - всего лишь перестраховка и с покупаемойквартирой все в порядке, тем не менее мы решили поручить еепроверку профессионалам - мало ли что). И счастье, что мы этосделали! Обратившись за помощью в очень солидную риэлторскуюфирму, заслуживающую, на наш взгляд, доверия, мы получилиошеломляющий результат. Проверка квартиры (риэлторы называют ее юридическойэкспертизой) показала, что она давным-давно находится под арестом:самый первый ее владелец до сих пор разыскивается за какое-тоэкономическое преступление. Дальнейшее раскручивание ситуациипоказало, что супруги, продающие квартиру, об аресте знают (узналиони о нем уже после того, как вселились в нее), но они заплатилиденьги (кому-то, кто специализируется на "темных делах") иупоминание об аресте временно убрали из всех документов. Так чтомы не совершили самой большой глупости в нашей жизни толькоблагодаря вашей газете. Хочется сказать отдельное спасибо нашему риэлтору: как он вышелна сведения об этом аресте - загадка! Сам он говорит, чтопрофессиональная этика не позволяет ему ограничиваться лишьвидимыми сведениями и что у него есть свои источники проверкипокупаемой квартиры. Но мы считаем, что дело не только в"источниках", но и высоком профессионализме, а главное - внеравнодушии к своему делу и к людям. Ведь он мог бы проверитьквартиру совершенно формально, обращаясь к обычным источникаминформации, и мы ничего не смогли бы после доказать. А значит,наше благополучие, благополучие обычных людей, в очень большойстепени зависит от тех, кому небезразлична наша судьба, и тех, ктособственную профессиональную этику рассматривает как одну из самыхбольших ценностей".

Мария Миронова. "Московская правда",23.05.03




Похожие по содержанию материалы раздела: Владимир охраняют девушки с собаками Видеонаблюдение на страже порядка Костя Могила юбилей не испортил "Пластиковый" риск Нет - пропаганде насилия Чьи самолеты прорывались к резиденции Путина? "Генерал Гамов служил системе. Круговой поруки..." КамАЗ усиливает меры безопасности ТЕРРОРИЗМ: Пугающая легкость терроризма Предки террористов Гаишники отмывали грязные иномарки ШАПКА ЕРИХОНСКАЯ. МОСКОВСКИЙ КРЕМЛЬ ВПЕРВЫЕ ПОКАЗЫВАЕТ ОРУЖИЕ ЦАРЕЙ Свидетелей возьмут под стражу Право на частную жизнь Сколько же в москве тысяч "лилий навсегда"? За охрану больных туберкулезом милиционерам станут приплачивать Москва попала под поезд БЕЗОПАСНОСТЬ АТТРАКЦИОНА МЕХАНИКУ ПРИШЛОСЬ ОБЕСПЕЧИВАТЬ ПОД ДУЛОМ ПИСТОЛЕТА Гнездо террористов

(c) 2008
Видеонаблюдение,
охранная и
пожарная сигнализация